原标题：别以为万博扩容，我就不骂你，番禺，你个大直男
“如果你爱一个人，就送他去纽约；如果你恨一个人，也送他去纽约。”
这是上世纪90年代的现象剧，《北京人在纽约》的开篇旁白。
在广州，如果要说一个让人感受如此两极的地方。
番禺，想必会被很多人送上榜单。
番禺实景（@广州房产 摄）
这里承载了万千人的安家梦，但又因交通、教育、产业等诸多bug被疯狂diss。
最近，很多人又有了新的吐槽乐趣：
万博CBD扩容。
原以为扩容敲定是番禺的大幸事，未曾想很多人骂骂咧咧：番禺大渣男！
番禺渣吗？并不，我愿称之为 妥妥的大直男。
不搞虚势 扩容顺时而为
怎样算渣男？
不靠谱，不守承诺，好高骛远…度娘上的答案几十页也翻不完。
将渣男逻辑套用到CBD建设上呢？大概率是，10年看不到CBD雏形，10个商业偷工减料到5个…
万博CBD，十余年时间就与珠江新城成南北鼎力之势，你说番禺渣男？
再说扩容敲定，从提出设想到官宣，历经了4个年头。
没有好高骛远，而是踏实等到扩容时机 具备确定性，番禺真真是大直男无疑了。
①首先， 万博CBD现有核心区已成型
如果你去万博逛一圈，会有走在珠江新城的恍惚感。
这里有11栋150米以上高楼撑开天际线，有10大地标商业吸聚人气， 有 超过2万家企业在此扎根，有2座百亿营收写字楼…
万博繁华夜景（视觉中国已授权）
交通上，有南大干线撑开内部骨架，更有7号线和18号线串联湾区。
在广州的新生代CBD中，万博守承诺，是 成型最早 和成熟度最高的。
②其次， 扩容区域长隆和里仁洞旧改成型
与核心区完善同步，扩容区域长隆与里仁洞也做好准备。
长隆欢乐世界，全球客流量最大的主题乐园之一。
今年五一，其接待游客近 52万人次，同比暴增556% 。
什么概念？相当于一半的越秀人都去了 （越秀区2021年常住人口为103.86万）。
上月出让的番禺长隆地块，又填补了长隆和万博商务区的“真空”地带，真正打开了扩容空间。
投资超200亿的 里仁洞旧改，自去年11月实施方案获批 （信息来源：美好里仁洞）后，仿如“坐上了火箭”。
实施方案通过表决、村集体物业拆除、冼马彭区复建房启动签约…
今年以来，里仁洞以月份为刻度推进改造。
由此，万博-长隆-里仁洞，三者由点成面，一体化联动发展具备了根基。
③最后， 腹地南站和国际创新城逐渐成型
万博向左，南站正朝着枢纽导向型经济发展，成为其人流、资金流腹地。
向右，广深港科技走廊上的国际创新城，三所高校已落地，蓄势成为万博广阔的创新腹地。
国际创新城实景（@广州房产 摄）
自身成型、扩容区域成型、腹地成型，万博CBD扩容建立在已有扎实根基之上。
这就是番禺的直男思维，做实事、不务虚。
挑战 高难度 新模式下的造城样本
再来看渣男如何对待事业？
和对感情一样，爱说漂亮话，没责任心，不思进取…
被诟病“万堵商圈，配套欠缺”的万博，初看确实给人不思进取之感。
但了解他的扩容模式之后，你就会被狠狠打脸！
传统的造城模式，贪大求全，主打通过扩规模求增量。
有个数据很有意思，中国省会城市平均每个规划4.6个新城新区，地级市平均每个规划约1.5个新城新区。
很多规模大到100-200平方公里，一方面让发展失去重点，另一方面重复建设严重。
最终，绝大多数新城≈鬼城。
万博要求高得多。
他挑战高难度，既求增量，更关注存量优化，是新形式下更合理的造城模式。
1
万博走的由点及面、精细化耕耘的路子
经济学上，有个边际效应递减的概念。
大意是：范围越广，资源配置效率越低，那么所产生的效益亦会降低。
此次万博由1.5平方公里扩容至7.2平方公里，规模与珠江新城相当。
看得出，万博CBD 不求大不求多，在 规模追求上很克制。
这种小而精的模式，更考验谋略和功力。
它既需要高瞻远瞩，也需要造城者在有限空间内，将每一寸土地的能量挖掘到最大化。
2
万博打造广州甚至全国，都没有对标的CBD
增量挖掘上，万博的主要成长空间在里仁洞。
这个规划建设量约391万平的旧改航母，规模相当于2/3个珠江新城， 越秀意欲打造成新版和樾府+珠江新城地标的结合体。
改造后，其将是万博竞争力跃升的关键一笔。
比如万博被诟病的公共配套，里仁洞将一口气带来346处公服设施。 （信息来源：美好里仁洞）
三甲医院、优质学校、人行天桥、生态公园等等，都将高质量补齐。
里仁洞更新改造效果图
更具磅礴之力的，还是产业。
眼下，万博的产业实力已露锋芒。
希音、欢聚集团、虎牙等都已扎根于此。美国排名全五的App中，有四个是中国的，其中Temu和希音 就自万博。
未来，里仁洞还将通过地标经济、总部经济，培育万博 经济增长的新动能。
生活方式上，K11 select、万象天地+万博商业群，商业密度比珠江新城+天河路更强。
已开业的超10个商业体， 商业体量超过160万㎡，已超越了整个天河路商圈的体量（约120万㎡）。
繁华的万博（@广州房产 摄）
这还无法支撑万博世界级地标商圈的野心。
因此，长隆超级地块将引入万象系商业，新世界明确要在片区打造广州第二座K11——K11 select。
“ 北万象，南K11”，这样重磅的商业格局，是珠江新城都羡慕的配置。
如果说传统的造城，比谁征地多、建筑高端大气上档次。
新一程的造城，更看人气与活力，以及满足人们个性消费与内心美好丰盈的进阶。
城市空间形态上，万博CBD的前辈——珠江新城，与国内多数新城一样，居住、工作、游憩、交通四大功能区是分开的，各自封闭的。
万博CBD要实现的，是 开放的、流动的、有机的城市空间。
长隆乐园（图源：长隆官网）
今年2月，长隆欢乐世界已确定要“拆墙”，将联动南侧储备用地，变身 开放式主题乐园。
加上华发越秀·和樾府的公园本身是打开的，腹地的越秀·大学城·和樾府也是打开的。
华发越秀·和樾府公园实景（@广州房产 摄）
各个空间通过“拆墙”构成完整的有机体，“CBD+高端商业综合体+世界级文旅IP”梦幻联动。
这种由内部优化碰撞出的能量，往往更强大更持久。
既要增量，还要优化已有存量。这样一种全新的造城模式，显然路更难走。
番禺这个大直男，就这么 “一根筋”， 坚持做难而正确的事。
但往往， 你给直男多大的舞台，他就能干成多大的事。
高目标站位 默默走好每一步
其实，万博CBD还只是一个切面。
国际创新城、南站等热门板块， 番禺同样是高要求，只是很多人光凭感知觉得慢。
先来看国际创新城（即大学城二期）。
作为大学城一期的pro版，国际创新城站位更高。
近期，番禺区委书记更是在广州日报专访中提到，将 举全区之力建设番禺智造创新城。
华南理工大学广州国际校区实景图 （@广州房产 摄）
国际创新城的建设进度也确实不慢。
华南理工大学国际校区（二期）已正式启用，暨南大学番禺校区二期上月已开工。
交通方面，如果你留意新化快速路、南大立交以及南大干线的进度。
会发现，这些重要交通路网，都在打通国际创新城，与万博，与琶洲，与金融城的联系。
配套方面， 越秀地产承建的约7万㎡古树公园，已对外开放。
接下来，越秀地产还将四盘联动（越秀·星汇文玺、越秀 ·大学 ·星汇城、越秀 ·大学城 ·和樾府、兴业大道南侧地块） ，连片开发。
越秀地产大学城二期项目区位图
有这位“关键先生”助攻，加上南大干线开通的利好，番禺向东的车轮，只会越来越快。
直男不会说漂亮话，不会好大喜功，只会默默搞事业。
再来看广州南站板块。
很多人吐槽慢，其实有没想过它有着更高的期待？
这些年，从泛珠三角CBD，到世界级TOD，广州南站 的定位一直在默默提高。
这种轨道 线路复杂、业态丰富、人流量大的板块，需要极强的全面布局，不能一股脑建住宅了之。
广州南站（@广州房产 摄）
这些年，大量人口涌入广州，要快速发展一个板块太容易了，大量规划住宅用地，大家进去买房、入住，很快就热闹起来了。
按照广州南站的地理位置，如果之前也大量放出住宅用地，估计早就像金沙洲那样成熟。
睡城，一个天花板极低的板块，是广州南站的目标吗？
南站核心区 4平方公里的范围，宅地仅有3宗。
将更多空间给到商业用地，才能心无旁骛地搞产业、搞商业，向世界级商务区进击。
广州南站核心区规划范围（ 截图自广州市规划和自然资源局）
说白了，有人选择做容易的事，进取的番禺，选择做更具挑战的事。
这些年，很多城市都在画饼，而且画的是老婆饼。
老婆饼里面没有老婆，金融饼里没金融、产业饼里没产业。
广州要务实的多，大直男番禺呢，不会说漂亮话，不会搞氛围组。
但却在默不作声中，迎来事业逆袭！
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