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○K11 MUSEA的外景
#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）
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K11 MUSEA、K11 ARTUS 寓馆、K11 ATELIER、香港瑰丽酒店等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用！
前言
在K11品牌遍布全国的在营项目中，我们曾实地探访过位于香港、上海、广州、武汉、天津的K11 Art Mall、K11 Select、K11 ATELIER、K11 ARTUS 寓馆等；而作为K11品牌旗舰项目的「K11 MUSEA」，更是我们近期香港之行的重要一站。
自两地全面恢复通关以来，赴港的内地游客持续增多，香港零售市场也逐渐复苏。今年以来，LAB君的朋友圈中时常出现内地同行的香港市调集锦；在小红书等社交平台上，也总能刷到内地游客的香港购物攻略；而于上月，《LOUIS VUITTON 2024早秋男装秀》还首度登陆香港，K11 MUSEA都是出镜率最高的项目，没有之一。
○K11 MUSEA的信息卡片
官方数据显示，K11 MUSEA今年的整体销售较疫情前跃升120%，高端品牌销售较疫情前飙升260%，K11 MUSEA有超过三成商户销售创开店以来历史新高，且出租率处于高水平达98%。新世界发展围绕K11 MUSEA创立的「文化创意商圈」
，成绩斐然。
从2019年高光启幕，到历经3年疫情磨砺，再到如今强势崛起，这座开业4年的「新文化零售地标」，如何在竞争激烈的香港零售市场穿越周期且脱颖而出？以下，我们将从「脉络、内核、品牌、前景」这4大维度，带来K11 MUSEA的市调报告。
#01
跨越三代的维港地标
意义非凡的家族图腾
在香港九龙半岛尖沙咀南端，是「世界三大天然深水不冻港」之一的维多利亚港。将时针回拨至上世纪初叶，当时通车的九广铁路，带动了区域崛起，特别是太古洋行旗下位于港口东南角的「蓝烟囱码头」，成为当时香港铁路货运与海上航运的交汇点。
○1930年代的维多利亚港，箭头处即为蓝烟囱码头 @图源网络
○逐渐繁华的尖沙咀周边及蓝烟囱码头 @图源网络
进入1960年代，成长为香港心脏地带的尖沙咀日益繁华，随着维港西侧九龙仓码头逐步改建，加之九广铁路总站计划搬迁，太古洋行便于1971年将蓝烟囱码头售予新世界发展，这就是始建于1973年的「新世界中心」，也是郑氏家族在香港创建的首个地标性项目。
○在建中的新世界中心 @图源网络
○建成后滨海而立的新世界中心 @图源网络
1982年建成的新世界中心，以含商场、办公楼、公寓、酒店等的宏伟建筑，跻身为香港人尽皆知的维港地标，并与之后同出自新世界发展的香港国际会展中心隔海对望，在随后30年中见证了这家企业发展壮大，更似成为与企业共生共长的「兴旺图腾」。
半个世纪后的新旗舰
进入新世纪，植根香港且在内地持续加码投资的新世界发展，已崛起为业界知名的头部地产发展商，业务涵盖物业开发及投资、酒店运营、基建服务及百货等。然而，面对新型购物中心带动的行业变革，集团旗下的传统百货业务，似乎进入发展瓶颈期。
值此关键时期，又逢新世界发展的掌舵人正处于更新换代之时，郑氏家族的第三代接班人郑志刚，暨需寻求新的业务突破口，是为了带领新世界发展这艘「行业巨轮」破浪前行，也是为了验证第一代掌舵人郑裕彤选定新一代接班人的独到眼光。
2008年，郑志刚接手位于尖沙咀闹市区、距离新世界中心不远处的一个老旧整改项目，他将在这里实践革新性的商业理想，即秉持「艺术•人文•自然」三大核心理念，将博物馆与商场彼此融合，打造出「K11 First Museum Retail in the world」。
○香港K11的半开放式广场
○香港K11的博物馆式室内风格
2009年，顶着巨大压力的香港K11焕新开业，以颠覆常规理念的艺文场景与艺术展品，及八成的香港首进品牌，即刻就赢得了消费者的青睐。项目开业后，每月客流量都在100万人次以上，首年就实现盈利，更成为影响深远的「当代艺术商业先驱」。
拥有商业天赋与前瞻思维的郑志刚，凭借引领性的「K11 Art Mall」，为新世界发展带来广泛的商业声誉，既巩固了企业新掌舵人的地位，也赢得了各界的认同与支持。2009年，新世界发展宣布将清拆新世界中心，并于原址重建新一代的旗舰地标。
○新世界中心于2011年开始清拆，新的旗舰项目于随后动工兴建 @图源网络
#02
超前理念与卓然品质
维港文化汇的新地标
西九龙早期的填海工程，在人口密集、缺少土地的尖沙咀，造出一片向南及向西延伸的新土地资源，并以优越的区位、成熟的配套及完善的交通等，成为承接全港文化资源的「维港文化氛围区」。
从上世纪后半叶至本世纪初，香港文化中心、香港艺术馆、香港故宫文化博物馆等先后落成；加之诸多历史文化景点，及新世界发展斥资建成的星光大道等，周边很快成为集文化、旅游、商业于一体的文旅商聚集区，也是国内外游客来香港的必至地。
○建成于1962年的香港艺术馆
○见证九广铁路百年历史的尖沙咀钟楼
○已逾百年历史的尖沙咀天星码头
○建成于2004年的星光大道由新世界发展投资建设
深耕维港数十载的新世界发展，敏锐洞察到新的时代机遇，也察觉到传统形态的新世界中心已难满足新的市场需求。为香港K11的成功所鼓舞的郑志刚，决心以新的文化商业理念，用新的整体设计规划，在此打造新的文化零售地标「K11 MUSEA」。
兼容并蓄的革新理念
为在城市地标之上，构建更具引领性的新一代城市空间，郑志刚亲自主持项目，他首先确定「Victoria Dockside 维港文化汇」的多元社区理念，Victoria代表维多利亚港，Dockside是纪念前身蓝烟囱码头，以致敬历史、面向未来之姿，重新定义整个尖沙咀海滨。
Victoria Dockside包括五大部分，即文化零售地标K11 MUSEA、甲级办公楼K11 ATELIER、K11 ARTUS 寓馆、香港瑰丽酒店及瑰丽府邸、星光大道及梳士巴利花园；核心就是K11 MUSEA，名称来自「海边的灵感缪斯」(A Muse By The Sea)。
○Victoria Dockside的整体平面规划图
○Victoria Dockside的建筑群投影图
整个项目的楼面面积超300万平方呎(约27.87万㎡)，K11 MUSEA的楼面面积超11万㎡。为了最大限度地达成「文化零售新旗舰」的初心，并展现香港的文化包容精神，项目聚集了含KPF在内的全球超100个创意团队，以打造前所未见的「世界级滨海地标」。
○K11 MUSEA的建筑立面效果图
○在建中的K11 MUSEA（摄于2018年） @图源网络
不惜成本的卓越品质
移步易景的艺术设计，K11 MUSEA的核心理念之一，是海纳百川的文化包容性；表现在空间设计维度，就是予人印象深刻的就是「100 Design Module」。
例如，商场大门由泰国PLandscape设计，灵感来自中东的迷人几何图案，以歌颂古代丝绸之路的繁荣光景和异国风情；商场内电梯厅的按钮设计为书本，且每层楼的书页内容均有不同，寓意承载着不同的知识、经历与探索。
○注意商场大门的异域风格设计
○商场电梯厅的艺术涂鸦风格
○要以探索精神在电梯厅发现精彩
○电梯厅的书页式按钮
自然生长的绿意氛围，K11 MUSEA的另一内核，是融入绿色、健康、环保的可持续发展理念。
K11 MUSEA的内外，有全球最大的垂直绿化墙之一，也有刷新香港商业建筑生态体系标准的屋顶艺术花园，还有随处可见的绿植景致与绿色空间，以及采用自然原木风格设计的礼宾台等，全场的绿色建筑总面积高达4000㎡。
○K11 MUSEA外立面的绿植墙
○落客区的绿植墙设计
○位于商场屋顶的艺术花园
○手扶电梯的绿植氛围
○公区的大面积绿植墙
○B2层公区的绿植氛围
○场内公区也布置了很多绿色植物
○采用自然原木风格设计的礼宾台
创意银河与球形心脏，通过1800盏由Speirs & Major设计的艺术灯，场内早午晚时段呈现不同光影，营造出银河繁星的效果，象征「创意银河」；中庭穹顶的设计灵感来自古典建筑拱顶，天顶采用蜂巢式设计，使光线如灵感一般透过镂空，洒满全场。
而位于2楼中庭的圆形空间「Gold Ball」，由285块三角形玻璃组成，每块玻璃通过精准的V形切割，呈现出多重折射效果，该区域也被视为K11 MUSEA的「心脏」，代表银河创造力的起源。
○2楼中庭「Gold Ball」
○中庭空间的仰望视角
○中庭穹顶的设计细节
○灯饰及天顶的设计细节
○镂空设计的蜂巢式天顶
○屋顶花园通道的天顶设计
与众不同的艺文内容，与香港大多数高端商场有所不同，K11 MUSEA不仅加入了多元的艺文内容和小众的街头艺术，还在场内公区设置了大量的免费休息区；更难得的是，每处休息区都与不同的艺术家联名呈现，可谓「一处休息区就是一件艺术品」。
○停靠于星光大道一侧的《Hot Dog Bus热狗巴士》，曾在广州、武汉、天津等多地巡展
○1F穹顶的剧院式巨型吊灯
○场内来自K11 CRAFT & GUILD FOUNDATION的艺术展品
○场内的艺术装置
○场内的巨大涂鸦墙
○场内的休息区之一
○场内的休息区之二
○场内的休息区之三
全面升级的星光大道，为了配合K11 MUSEA的全新启幕，新世界发展还耗时3年，特邀活化纽约高线公园的著名园景师James Corner联手其他国际知名设计团队，对紧邻K11 MUSEA的星光大道进行了优化升级，以注入新的活力、美学与实用性。
改造后的星光大道，117位香港明星的掌印移至波浪形的木质栏杆之上，以便于游客拍照合影；并加入了大面积的绿化、众多的遮阳设施及可供游客休憩的座位，结合新的灯光设计，呈现粼粼波光的水波效果，与K11 MUSEA的波浪型外立面相得益彰。
○全新升级的星光大道
○木质栏杆上的明星掌印
○升级后的星光大道对游客更加友好
○升级后的星光大道互动性与社交性更佳
○星光大道前粼粼波光的维多利亚港
○星光大道后方海浪造型的K11 MUSEA外立面
历史的底蕴、前瞻的理念、精湛的设计造就了K11 MUSEA卓尔不凡的硬件品质和文化氛围；而作为K11集团的崭新「文化零售旗舰」，K11 MUSEA的品牌阵容又有哪些出彩之处？
#03
高奢定位与亲民氛围
与众不同的引领属性
K11 MUSEA共引入超300家品牌，主要分为零售、餐饮、儿童、配套这4大业态，又细分为男女时装、珠宝及钟表、鞋履&手袋&配饰、美容及个人护理、咖啡店及甜品、中式美馔、环球美食、儿童及创意教育、超市等超17个品类，出租率超98%。
从品牌数量的维度统计，含男女时装、珠宝及钟表、鞋履&手袋&配饰、美容及个人护理、生活品味等的零售类占比达58%，餐饮类占比近34%，儿童类占比超7%，配套类占比超1%。
○K11 MUSEA业态品牌信息（新商业LAB制表，仅供参考）
分析K11 MUSEA的业态及品牌，我们可以看出既有部分高奢品牌，也聚集了潮尚氛围浓厚的小众设计师及潮流品牌；且高端餐厅、美食街区及咖啡轻食组成的餐饮矩阵占比较高；而兼具「大众游乐+精英教育」的寓教于乐的亲子氛围也极具引领性。
显然，K11 MUSEA与传统顶奢及高奢商场普遍弱化餐饮及亲子业态的策略明显不同，其不仅兼具以奢侈品消费为主的高奢定位，也相当注重体验式场景消费，结合稀缺的滨海景观与原创的艺文氛围，K11 MUSEA的品牌阵容更加丰富，也更有内涵。
品牌组合的诸多亮点
大牌领衔的奢品阵容，在K11 MUSEA的入驻品牌中，最引人瞩目的当属一众国际奢侈品牌，如GUCCI、Cartier、CHANEL、BURBERRY、Alexander McQUEEN、LOEWE、Van Cleef & Arpels、BALENCIAGA等，而Cartier等还带来了双店。
○临星光大道一侧的GUCCI
○Cartier在G/F及5F拥有2处门店，图为位于5F的门店
○位于主入口两侧的LOEWE与Alexander McQUEEN
○CHANEL鞋履专门店
○Van Cleef & Arpels精品店
○BALENCIAGA精品店
○SAINT LAURENT精品店
○Christian Louboutin精品店
丰富多元的零售组合，除了高奢阵容，这里还有被称为「香港时尚买手集结地」的MUSE EDITION，及纽约现代艺术博物馆辖下的设计商店MoMA Design Store、英国著名零售及餐饮品牌Fortnum & Mason等；而高化香氛品牌、潮牌集合店及特色零售品牌等，也颇受年轻消费者的青睐。
○K11的自有品牌MUSE EDITION的入口
○位于星光大道一侧的MoMA Design Store
○位于B1的高化香氛区
○B1临港铁地下通道的香氛品牌Officina Profumo-Farmaceutical di Santa Maria Novella（简称SMN）
○日本潮牌集合店品牌STUDIOUS
○城市户外品牌National Geographic
○来自意大利的环保时尚品牌SAVE THE DUCK
○香港本土的人气手机壳品牌CASETiFY STUDiO
荟聚全球的特色餐厅，香港是世人熟知的全球美食集聚地，而K11 MUSEA更是荟聚了来自世界各地的众多美食。这里有英国皇室御用的Fortnum Mason、来自法国的Gontran Cherrier、高级扒房Maison Gaia、美国汉堡品牌FIVE GUYS等，还有夜上海、彤福轩等中式美食，多家餐厅还拥有可观赏维港海景的露天雅座。
○K11 MUSEA独家品牌Gontran Cherrier
○美式汉堡品牌FIVE GUYS
在地氛围的美食街区，在B2层，还有一处包括Food Playground、Taste Chamber等的特色美食广场，集中了美味小吃、茶餐厅、咖啡店、甜品店等一众美食；而为了凸显在地氛围与品质用心，美食区的入口处还专门放置了一台来自香港君悦酒店的服务了30年的老式烤箱以表匠心所在。
○曾服务于香港君悦酒店的老式烤箱，现成为这里的精神展品
○美食广场的氛围之一
○美食广场的氛围之二
○美食广场的氛围之三
让人驻足的咖啡甜品，在K11 MUSEA场内，几乎每层楼都有咖啡馆、茶饮店及来自全球各地的甜品店等，多家品牌还拥有独立的场内外摆区。
这里有%Arabica等连锁精品咖啡，也有吃茶三千、KiKi面(KiKi茶)等台湾风味茶艺，还有来自TVB明星陈豪创建的BLOOMS COFFEE等主理品牌，而美式甜品店Butter Cake Shop及俄罗斯鱼子酱专门店REIGN Caviar也颇受欢迎。
○位于场内1F且拥有独立外摆区的REIGN Caviar
○俄罗斯鱼子酱专门店REIGN Caviar
○美式甜品店Butter Cake Shop
○来自中国台湾的KiKi茶
○创立于中国台湾的现烘现萃顶级概念店吃茶三千
○吃茶三千同样拥有特别设计的场内独立座位区
寓教于乐的亲子氛围，场内还有多处用心的多元化亲子活动空间，如全港首个室内外自然博物馆及可持续发展教育园区Nature Discovery Park、独立设计的香港乐高®探索中心、由丹麦游乐场设计团队Monstrum带来的Donut Playhouse与Peacock Playground等，商场B2还有包括有诚品儿童馆在内的儿童及创意教育品牌集群。
○全港首家香港乐高®探索中心
○香港乐高®探索中心内的巨大可爱木偶，你觉得更像谁？
○位于B2的Donut Playhouse
○位于B2的儿童及创意教育品牌Petit Bazaar
时下的K11 MUSEA，还常与更多的全球性品牌开展联动，如首次登陆香港并在星光大道举办的《LOUIS VUITTON 2024早秋男装秀》，及全港独家「DIOR圣诞梦幻世界」等。
作为凝聚新一代商业艺术之美的香港「文化硅谷」，K11 MUSEA正在持续绽放文化与时尚彼此融合且交相辉映的独特魅力；未来，整体业绩持续提升的K11 MUSEA，显然还有进一步的品牌升级空间。
○LOUIS VUITTON 2024早秋男装秀期间的星光大道 @小红书 路易斯爱吃冰
○「DIOR圣诞梦幻世界」的夜景 @小红书 Eva贪玩日记
#04
滨海地标的引领效应
香港新晋商旅文地标
K11 MUSEA建成之前，位于维港西侧的海港城，是赴港游客必至的购物胜地与打卡地标。如今，以K11 MUSEA为核心的「Victoria Dockside 维港文化汇」横空出世之后，这处维港中心区域的城市界面、文化联动、商旅体验等，显然青出于蓝。
于顶级游客而言，紧邻K11 MUSEA的「K11 ARTUS 寓馆」，是K11旗下首个面向小众雅士的奢华艺居；而作为综合体重要组成的「香港瑰丽酒店」，刚在2023「世界50最佳酒店榜单」(The Worlds 50 Best Hotels 2023)评选中荣登NO.2。
○K11 ARTUS 寓馆的外景 @图源官方
○香港瑰丽酒店的外景 @图源官方
于商务客群而言，同位于维港文化汇的「K11 ATELIER」，是拥有绝佳海景的66层高甲级写字楼，也是汇聚全球精英人士的香港商务新地标，更为K11 MUSEA带来了稳定的商务消费客源。
○K11 ATELIER办公大楼的外景 @图源官方
○K11 ATELIER办公大楼的夜景
于大众游客而言，升级后的星光大道为游客提供了舒适的游逛体验，结合壮美的维港景致、齐备的商业设施、众多的文化场馆及便捷的交通设施等，也与K11 MUSEA产生了更强的商旅联动，维港文化汇业已成为赴港游客不会错过的「新晋城市名胜」。
○从K11 MUSEA鸟瞰脚下的星光大道
○梳士巴利花园艺术广场及紧邻的香港丽晶酒店
内地联动全球的前沿
截止2023年12月，K11品牌已在大中华区的香港、上海、广州、武汉、沈阳、天津拥有8座在营项目，在香港、上海、深圳、广州、杭州、北京、宁波、厦门、无锡还有10座自持运营或管理输出的在建项目，且有望在其他城市进一步开拓新的项目。
○K11品牌在国内的布局图（截至2023年12月，新商业LAB制表，仅供参考）
得益于K11 MUSEA的杰出表现，诸多来自世界各地的艺术家、设计师及品牌方等，通过这处扎根香港、联动全球、连接内地的现象级「文化零售桥头堡」，可以将各自的优质作品、前瞻理念及顶级门店等，持续输入到遍布全国的K11项目中。
○正进行品牌升级的广州K11（摄于2023年3月）
○正推进中的深圳K11 ECOAST整体效果图（仅供参考）
与此同时，秉持「文化零售」理念并持续引领城市商业变革及深度发展的K11品牌，通过成功打造旗舰型的K11 MUSEA，积累了有关城市更新、跨界运营、品牌资源等的丰富经验，叠加自身的出众实力，必将转化为其他K11项目的差异化竞争优势。
○杭州K11商业部分的效果图（仅供参考）
○位于淮海路的上海第2座K11的效果图（仅供参考）
○厦门K11 Select的效果图（仅供参考）
○宁波THE PARK by K11 Select效果图（仅供参考）
未来，在香港的维多利亚港海滨，我们无疑将见证K11 MUSEA进一步强势崛起；而在香港及内地的其他K11项目，来自K11 MUSEA愈来愈强的商业影响力及文化号召力，更将使整个K11品牌受益匪浅。