大家好，我是荣杏。

房产价值投资实战派，第三方独立观察人。

做全网蕞硬核的片区分析和楼盘评测，详细全面、中立客观，帮助你做合理的买房决策。

引子

如果你：

在福田罗湖，或者坂田上班，

预算400多万买三房，

看重地段价值，不想去偏远区域，

想要刚需三件套齐全（地铁/学校/商业），

在居住舒适度方面可以让步，

接受体量小、密度高、车位不足，

那么「远洋天萃」值得你考虑。

龙华和坂田地处深圳中轴，一向被人称为深圳的地理中心，无论去深圳的哪个核心区域都极为便捷，拥有很好的通勤优势。

所以在500~800万预算区间段中，龙华和坂田一直都是福田金融精英、南山高薪码农、华为高科技人才的首选之地。

多年来，这里一直被称为福田的后花园。

如今，曾经的后花园已经不可同日而语。在蓬勃的产业优势带动下，大有后来居上之势。

其中的坂田街道更是发展成为仅次于粤海街道的深圳第二街道。

坂田南也以其宜居性，得到了广大购房置业者们的拥趸，主要体现在三个方面：

一是人口密度较低，仅为龙华中心的三分之一，这就意味着人均公共资源和活动空间较为充裕，而且片区内的住宅多为小高层。

二是拥有高效便捷的交通优势，物理距离上，坂田南离福田不到3公里。这里未来的地铁密度并不低，同为南北线，地铁10号线的拥挤程度将远低于地铁4号线，地铁10分钟可到福田，20分钟可到岗厦北。

三是生态景观资源丰富，坂田南位于塘郞山脚下，不仅拥有丰富的绿色生态景观，还分布有多个水库，依托这些自然资源打造了很多生态公园和城市绿道，为居民们提供了很好的休闲去处。

如今，断货三年的坂田南终于有新盘供应了。

位于坂田光雅园站旁的「远洋天萃」已经出地面约10层左右，预计8月底开放展厅和样板房，9月份拿证入市，将推出1栋1/2/5单元，面积89-128㎡3-4房产品，可售商品住宅约615套，精装交付。

价格方面，网传折后单价4字头。周边目前卖6-6.5万，如果真是4字头，5万多均价真的是挺有诚意了。

不过尴尬的是，周边的「中建鹏宸云筑」和「信义御珑豪园」很快也要入市，对比之下，好像优势就没那么明显了。

现在几个新房价格折扣等各方面还没确定，考虑到政策可能随时抛出来（比如取消或者降低首套契税、二手房增值税五改三等），对市场会产生意向不到的冲击，所以，大家不妨也等等看？

毕竟你不买我不买，明天又能降三百。

深圳房价已经跌回了2016年，现在这市场行情，对于买方来说真的是太香了。

荣杏姐还要提醒大家注意一点，项目开发商远洋集团去年暴雷至今，依然处于债务重组漩涡之中，虽然目前已取得一定进展，但能否渡过危机，还值得观察。

从过往的交付情况来看，远洋还是值得信赖的。2023年远洋在全国40多座城市高品质交付5.4万套住宅，‌交付品质稳居行业TOP10，‌精装、‌园林专项位列行业TOP5，‌还获得了「‌2023年高品质交付责任企业」‌。

今天就来详细分析「远洋天萃」，看看它究竟值不值得买？

购买价值

【亮点分析】

位置：位置不错，西靠龙华民治，南挨梅林关，北侧是华为坂田总部基地。

地铁：真正的地铁口物业，交通便利，3站福田、4站南山，大大缩短通勤时间。

学校：深实验坂田与科高五和实验学校加持，在教育资源相对紧缺的坂田来说加分不少。

价格：折后价格 4 字头，比周边二手房5万多的价格有很大优势。

【缺点提醒】

周边：东侧紧邻城中村，短期难以改善。北侧的小学用地还有南侧的空地后期施工也会有一定的噪音影响。

体量：自身体量小，花园小，基本没有园林景观，容积率高、超高层建筑，交楼时间也晚。

车位：车位占比只有1:0.87。

圈层：居住人群不太纯粹，除了商品房，还有人才房、回迁房和写字楼。

【总结】

「远洋天萃」是入门级的刚需地铁口上车盘，三件套齐全：正地铁口0距离，通勤方面比北站红山和龙华中心更有优势；学校还过得去（科高是深圳十大之一），周边商业配套也不少，价格还算有诚意，还是值得大家关注的。

基本信息

地段分析

「远洋天萃」位于龙岗坂田街道五和大道与光雅园路交汇处东北侧，西侧与龙华民治紧密相连，南侧紧邻龙华梅林关，去往福田南山都极为方便。

从地理位置上看，深圳是东西狭长、南北较窄的地形，而坂田南片区，刚好位于深圳地理几何中心，向来是深圳的置业热门片区，也是重要的产城融合片区。

在深圳发布的最新整体规划纲要（2016年-2035年）中，坂田和龙华被纳入都市核心区，与福田、前海在同一个朋友圈。

其中坂田在现代通信技术、新型显示、云计算等领域具有强大的产业支撑，素有 “中国硅谷”的美誉。以布龙路为界，可以分为坂田南和坂田北两大板块。

坂田北为产业园区。

坂雪岗科技城，是对标美国硅谷101公路东段走廊和韩国京畿道三星数字谷打造的世界级电子信息产业集群承载区，重点发展现代通信技术、新型显示、云计算、下一代互联网、高端生产性服务和高标准、高品质城市公共服务等。

聚集了华为、神舟、康冠、航嘉等10多家国内外知名企业，拥有614家国家高新技术企业和287家专精特新企业，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，广深港科技创新走廊中深圳市四大核心之一，更是国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区。

这里是龙岗不可或缺的一部分，是经济高质量发展的高产田，2022年GDP高达2252亿元，占比龙岗全区66%，也一度占据龙岗榜首。

中国第一工业强区龙岗区的工业产值，主要由坂田街道贡献。

除此以外，坂田还是跨境电商的大本营，这里汇聚了大量电商人，有成熟的跨国跨境电商产业链。在深圳跨境电商界赫赫有名的蓝思科技、泽汇、宝视佳、公狼、智汇创想就被称为“坂田五虎”。

坂田是龙岗区两个主要跨境电商集聚区之一，已形成了11个较大规模的电商企业集聚园区，培育了14家规模以上跨境电商企业；其中星河World园区被授牌“国家电子商务示范基地”。

根据不完全统计，坂田街道约有1万家跨境电商企业，其营收总额预计超过千亿元。2022年，龙岗区的跨境电商交易额高达1700亿元，其中坂田所占比例接近一半。

坂田南板则有更醇熟的居住氛围，与福田北直线距离仅3公里，往南串联香港、河套深港合作区和福田CBD。

距离「远洋天萃」地铁两站就是中国最高双子塔，深圳·星河WORLD升级力作，369米高度的星河双子塔，是深圳唯一享160万㎡大城配套的超高层写字楼。园区耗资60亿元，打造10大类型醇熟配套，一站式解决企业及员工的办公和生活需求。同时，深圳·星河WORLD集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态配套的产融新城，规划约75万㎡产业办公空间、产业孵化区、品牌商业区、酒店公寓区、文化艺术区、人才配套区、湖山居住区、生态休闲区等多元业态，构筑“产城、产融、产居、产教”四位一体的产业全生态圈，实现“生产、生活、生态”全面融合。

在深圳近几年的发展规划中，坂田越来越被重视。

未来，龙岗区十四五规划中的深圳科技博览中心、龙岗国际艺术中心、香港中文大学（深圳）附属医院等重要文体配套，也将落地坂田。

配套点评

【交通地铁】

真正的地铁口，楼下就是10号线光雅园站B出口，1站到五和枢纽站可换乘5号地铁线/深大城际，3站可到深圳北站、3站到福田、4站到南山。

五和超级枢纽是大湾区的重要交通节点，这里汇聚了5号和10号两条地铁线，并连接了深惠、深大、广深中轴等三条城际轨道线路，预计将来客流量将在深圳排前三。

深大城际（深圳段）起自深圳市宝安机场T4站，途经宝安区、龙华区、龙岗区，终至坪山区聚龙站，线路全长约69.2km，设计时速为160km/h。全线设地下站11座，分别为：机场T4、机场东、黄麻布、石岩中心、龙胜、民治北、五和、白泥坑、大运、坪山、聚龙。

【商业配套】

自带社区底商，北侧约160米就是五和商业广场、宝银商业广场，西侧约650米就是8号仓奥特莱斯，南侧距离约1.4公里坐地铁2站可到星河COCO PARK，距离天虹商场坂田店1.8公里。

【教育资源】

自带1所幼儿园，北侧地块规划有1所18班制幼儿园。

小学学区划分在科学高中五和实验学校，中学学区划分在坂田实验学校初中部、扬美实验学校初中部、深圳实验坂田校区初中部、科学高中五和实验学校初中部。

深圳科学高中作为深圳教育界的佼佼者，其附属的五和实验学校教育质量还是有保障的。

深圳实验坂田校区在龙岗排名前三，校区和分校是完全不同的管理方式，分校是独立的组织，而校区是由总部管理的。2023中考最高585分，570以上23人，560分以上55人，550分以上93人。不过这边是大学区，学区范围比较广，所以积分也比较高，2023年入取积分高达103.15分。按目前龙岗入学积分规则，学区内购房加龙岗户籍就有100分，入住一年只有0.6分加分，要达到103.15分，得住5年2个月才能上。

除了这个学校外，其他几所学校基本买房都能上。

【生活配套】

周边有4大自然生态湖泊周围，包含民治水库、民乐水库、雅宝水库、南坑水库。不仅是深圳最稠密的湖区所在地，更拥有塘朗山和银湖山两大山林资源。

出门2公里就是14.3平方公里的银湖山郊野公园，还有省5号绿道加山海连城鲲鹏径，五园连通串联梅林山、笔架山、莲花山、中心公园。

楼栋分析

【楼栋布局】

「远洋天萃」共由4栋住宅和1栋办公楼组成。

1栋1、2单元为47层住宅， 5单元为45层住宅，共约615套住宅（含50套回迁房）。

4单元为41层人才房，共180套人才房。

3单元为34层写字楼，2栋为3层幼儿园。

从平面图来看，1、2、5单元住宅均为3梯5户，以89㎡刚需户型为主。

1栋二单元89㎡朝西，面对地铁站，同时紧邻雅园路，估计会受到噪音的影响。

113㎡分别位于1、2单元，朝北望花园。

128㎡位于5单元，朝南望花园，景观和视野更好，改善首选。

周边城市面貌一般，分布有大量城中村和工业园，短期内不会有太大改善。

从实景图可以看到，小区东侧和北侧有密集的城中村，南侧为茂和工业园、金广源工业园等。

户型点评

【89㎡ 3房2卫A户型】分布在1、2、5单元，A2户型朝向有南向和东向，A1户型朝向有东向和西向。

A1和A2户型设计一样，都是经典竖厅格局，客厅3.5米开间，连接次卧出5.9米长的大阳台，LDKB一体化，主卧双面飘窗，次卧270度转角飘窗，U型厨房。

【110㎡ 4房2卫B户型】

分布在1、2单元，竖厅设计，南北通透，阳台主朝北向。

客厅4.2米开间，连接次卧出6.5米长的大阳台。全屋共有9处飘窗，U型厨房。

【128㎡ 4房2卫C户型】

分布在5单元，横厅设计，南北通透，阳台主朝南向。

客餐厅6.5米开间，进门户玄关，LDKB一体化，客厅连接次卧出6.1米长的大阳台，全屋8处飘窗，U型厨房。

选房攻略

综合考虑各户型价格、楼层价差、噪音、朝向、户型、景观等因素分析，给出选房顺序。

包含各户型套内面积实测情况。

本部分内容仅开放给付费会员，供会员查阅。有需要的朋友可开通会员。

价格对比

【价格参考】

详细备案价和折扣均未出，预计单价4字头，均价5万多。

【周边价格】

片区在售的新房主要有「和成金竹家园」、「联发天境雅居」、「信诚缙华府」等。「远洋天萃」的位置更好，但小区环境、产品户型、城市面貌、周边配套等方面没什么优势，所以价格也会相对低一点。

「和成金竹家园」2022年开盘，目前还有少量87-99㎡三房，折后均价6.04万/㎡，总价506-622万。

「联发天境雅居」2021年底开盘，均价备案6.2万，当前还有约60套尾房在售，89-112㎡三到四房。

「信诚缙华府」2021年底开盘，均价6.2万，户型82-114㎡三到四房。

预计9-10月份左右，「信义御珑豪园」和「中建鹏宸云筑」也即将入市。

「信义御珑豪园」是「信义君御山」的二期，后面更名为汇珑花园，就在「合成嘉业」对面。整个小区体量比较大，加推了多次，最近一次是2023年12月拿出300多套的101㎡复试5房，因为使用率超高，很快就卖完了。

目前还有10号楼没有拿出来卖，预计100-200套左右，面积段还不确定，门口就是科技城外国语。

「中建鹏宸云筑」位于8号仓南侧，南坑站700米，容积率5.0，得房率95%，无保障房、无人才房。

据说是因为两家公司联合拿地，后面湖北文旅退出，现在只有中建一家，所以资金有点压力，想要着急出货，目前已经在建营销中心。新规原因不受户型设计和限价影响，有79㎡3房2卫和88㎡4房2卫，让历史上曾经的高使用率重返市场。

如果3房2卫400万，4房2卫 450万，那么会吸引到一大波原本计划在龙华和大浪置业的购买力，「星河云邸」、「珺奕府」、「悦见和府」等的客户群体，特别是福田上班，考虑交通方便、距离更近的，如果我能买坂田，为什么还要买那么远的地方呢？

另外，龙岗大运的外溢客户群体，预算在400-450万的，大部分也会流失到坂田龙华。大运虽然有3条地铁线接驳，有大运体育馆，有最近开业的华润万象商业，哪怕再宜居，也只能吃到地缘性客户（只考虑龙岗的）。

但是，对其他群体来说，如果我能买坂田，为什么还要买那么远的大运呢？

二手房方面，片区近期的成交价在5-6.3万/㎡。

周边「万科第五园」近期成交价在5.5-6万，「中海月朗苑」近期成交价为5.4万，「龙岸花园」近期成交在5-6.3万。

家居环境分析

综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。

为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。

相关内容比较敏感，仅开放给付费会员，供会员查阅。有需要的朋友可开通会员。

买房是因人而异的。每个人的资金、需求、目标、喜好都不一样，适合且喜欢的房子自然也不一样。

而每一个片区、每一个楼盘，都有其价值点和卖点。

所以买房时要多踩盘，多对比竞品，才能避免踩坑。毕竟现在买卖房子的摩擦成本+时间成本都会比较高，谨慎为妙。

虽然我一直提倡看房200套，但实际情况是很多人并没有那么多时间精力，所以还是通过咨询来探讨和决策会更为合适。

荣杏姐自己也是一名买房人，100%买方立场，出品的每—篇文章都是实地踩盘、现场交流、并切实站在买房人的角度去做评价和思考，力求精益求精甚至是吹毛求疵，费时费力颇多。觉得不错可以点赞收藏转发三连，也欢迎买房土豪们直接打赏鼓励。

如果你在买房这件事情上遇到任何困惑，或者你不知道哪个盘更合适你，都可以联系荣杏姐帮你提前规划好方案。

所有不经过规划的买房，都是耍流氓。