原标题：CBD热战！170方和210方，选时代瑧品还是瑞府二期？

以上为，以下为正文

◎来源丨温州房哥

◎文丨房哥团队

CBD三大豪宅盘短兵相接，为了争夺客源可谓是“各使浑身解数”。

这不，本周末瑞府二期新推，与此同时，意向客户张先生也收到了隔壁楼盘——时代·滨江瑧品销售员发的微信：

▲销售发送图片

瑧品营销的意图很明显，那就是通过对比，突出自己优势，从而达到截流客户的目的。

近两年来，市区楼市出现了一个不同以往市场的明显特点，那就是：新盘的销售，往往是客户买一个、少一个，没有新刺激，后劲跟不上。

以往市场火热的时候，楼盘销售，往往是二期比一期热，三期比二期热，客户越买越多。在2018年之前，这是个普遍现象。2018年到2021年，这种现象主要出现在“首位度热盘”和“学区投资概念盘”身上。

究其原因，之前是更新换代需求旺盛。后来是投资购房跟进，情绪的从众效应发挥了巨大作用。

到如今，投资购房歇菜，自住需求不足以支撑一二手房市场供应容量，于是对开发商而言，客源的争夺变得越发迫切。

回到CBD板块，去年天樾玺一盘独大，开发商把差异化做到极致，卖得就好。而今年，三盘近40万方潜在供应，需求的天花板很可能限制开发商的走量。至少，出现“你好、我好、大家好”的可能性不大。要想取得胜利，需要把友军踩在脚下。

▲项目相对位置示意

那么，瑞府二期开盘220套住宅，时代瑧品不日也将新推。两者的主力户型都是170方和210方左右的面积段，价格差距也不大，究竟该如何选择呢？一起来看看……

关于这两个盘面上的情况，我们之前曾经写过分析文章（ 详见历史文章：深度分析：CBD三巨头选谁？先看入门级豪宅的性价比…… ） ，盆友们可以参照阅读，大致的意思是：

开发商在温历史项目 营造水平差别不太大；

新项目 营造实景尚未呈现， 还有待观察；

目前比楼盘优劣，更值得切入的思路是 比相似面积段具体房源的性价比。

回过头来看温州瑞府此番开盘的房源（7、8、9幢）——

▲温州瑞府一二期开盘房源示意

再对照时代瑧品基建首开的房源（2、3、4幢）——

我们下面做一次对比分析：

170方

选择

#▲华润温州瑞府建面约170方户型图示意 （点击可看大图）>>

#▲时代·滨江瑧品建面约170方第三方装修示意图（点击可看大图） >>

单从户型来看，两者大同小异。基于需求偏好的不同，我们将主要区别点拿出来比对一下：

170方

华润·温州瑞府

时代·滨江瑧品

比较结果

南侧次卧

进深超4.6米（另加飘窗），进深阔绰；

无内卫，上卫生间不便

尺度适中，带独立卫生间，相对较为方便

更倾向瑧品

入户礼仪

独立对景玄关，礼仪感较好

入户换鞋与室内通行动线相互干扰

瑞府

餐厅+厨房组合

尺度较阔绰，可设置岛台，有大宅气派感

厨房台面操作空间大；餐厅直接采光，更明亮；厨房空间略局促，瘦长倒u型利用率高。

各有优劣

可塑性

后期装修可变性不大

可塑性大

瑧品

具体就瑞府而言，我们认为 7#170方东边套01室性价比相对最低， 中间套、西边套性价比相对更突出。原因在于：

7#东南侧有2#大板楼， 夏季盛行的东南风道基本被遮挡， 东边套的固有优势不在；

▲7#01户型夏季盛行东南季风示意

日照比不上西边套，西边套下午日照较好，而东边套只能方位角采光，日照时长比较短（中低楼层两小时多一点）。

▲7#01户型方位角采光示意，或有误差，仅供参考

日照相对短，通风被挡，但单价却要比中间套贵两千多元/㎡，显然是最不划算的。而瑧品恰恰把这个序列的房源拿来和自己房源比较，所以也不能得出公正的结论。

210方

选择

这个面积段，两者同样是四朝南大面宽户型：

▲ 瑧品建面约210方第三方装修示意图

▲瑞府建面约210方第三方装修示意图

其中，瑧品的最大优势在于：高楼层的北侧江景视线，通过北侧餐厅和岛台的延伸空间+大面积落地窗的组合，得到了很好的发挥，所以，瑧品高楼层的210方是有优势的。

但另一方面，瑧品的低楼层房源毕竟沿着江滨路，环境相对比较嘈杂，居住舒适度要差一些。

另外，从户型布局来看，瑞府的210方客厅与书房之间无结构墙体，两者之间可分可合，合则为 “9米面宽的大横厅”，分则为 “6米客厅+四房”的组合。而瑧品的客厅与相邻房间之间隔了结构墙体，6米的尺度虽然足够阔绰，但做不出9米面宽大横厅的大宅气派感。

两者优劣对比固然重要，但也要看价格高低差距。

如果选瑞府二期房源的话， 西边套相对同楼栋东边套而言 性价比更高。单价更低，且日照和视线更好。

▲8#02户型视线采光示意

瑧品还有218方的同面积段户型，位于3#东边套（中低楼层，是项目之中看中庭看花园的最佳位置），但中低楼层日照质量较差（正南和东南楼间距较近）：

▲ 瑧品建面约218方第三方装修示意图

▲ 瑧品建面约218方第三方装修示意图

具体的，咱们等瑧品一房一价出来再做分析。

150方

选择

本次加推新增150方户型。150方优先选择02户型，主要在于:

▲温州瑞府一二期开盘房源示意

150方：

—过道浪费少，空间利用率高；

—L型入户玄关，有礼序感；

—宽约7米的大横厅，尺度较舒适；

—正三房两卫设计，对于二孩家庭不友好。

楼层

差价

瑞府低楼层价差拉得较大，中高楼层价差相对较小。7层及以下平均每层价差约1200元/㎡；14层以上价差为200元/㎡·层。

—因此， 日照与低楼层差距不大的中楼层（只能通过方位角晒太阳），相对性价比较差，建议结合后文日照分析的具体楼层择优选择。

—瑞府9#南侧为超高层建筑，各楼层日照差距不太大，可以选择相对低楼层房源，相对价格更低。

再来看看瑞府的相关房源其它信息……

A

开盘楼幢

本次预售《瑞峯园》二期，预售范围如下（依照地名办标注）：7幢、8幢、9幢，建筑面积38324.44㎡，住宅220套（为毛坯交付）。

▲开盘楼栋相对位置示意

本项目于2022年10月开工，楼幢均在2024年6月完成封顶，计划于2026年5月完成交付（一期为2025年12月），具体以实际工程进度情况为准，毕竟像九悦提早了9个月交付。

B

区位分析

项目位于鹿城区华光路与黎明东路交汇处，距离滨江万象城 （在建）直线距离约300米：

▲项目相对位置示意

项目 北侧为商务五路 （规划）、时代滨江瑧品、江滨东路、 滨江万象城、美术馆 （在建）、鹿角湾 （规划）等；

东侧为商务七路、汤家桥路、滨江大排档；

南侧为黎明东路、正泰总部大楼、 一楼之隔规划CBD绿廊、杨府山公园等；

西侧为河道及沿河绿化、华光路。

温州瑞府位于滨江CBD板块核心区。从区块条件上来说，当然是好的，但也没有好到超越绿轴板块核心区或是瓯江路核心区，应该说具备成为豪宅的潜质。 从地块周边条件来看，与周边其他项目相比，相对“闹中取静”，南向临近杨府山公园和CBD绿廊，西侧临河，二期加推楼栋也无特别明显的不利因素。

有关温州瑞府的周边规划、户型等信息，可查看往期文章：

会“开门红”吗？CBD豪宅瑞府4.2万+/㎡首开……

先睹为快：CBD温州瑞府，据说华润置地这次要做“秘境奢宅”？

瑞峯园VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

C

日照分析

瑞峯园住宅为 南偏东约4.6°左右，楼栋自南向北由低到高排列。

▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准。

日照简评

本期预售的7#住宅南侧为高约80米的6#，楼间距约38米，相对较小，预计7#中间套大寒日正午约15楼及以下房源日照质量会受到南侧住宅遮挡。

西边套中低楼层正午日照同样会受南侧建筑影响， 但下午日照相对更好。

而7#东边套将采用方位角采光，方位角约30°，按照15°/小时来算，东边套低楼层正午前后能有约2小时左右的日照。

8#住宅南侧为高约68米的9#，楼间距约48米，预计8#东边套大寒日正午 约8楼及以下房源日照质量会受到南侧住宅遮挡。由于南侧建筑错位分布，因此 8#西边套的日照相对更好。

9#住宅南侧为超高层写字楼，规划高度自西向东分别为约120米、约120米、140米，按照各自红线退让和道路宽度，我们计算出两者之间的楼间距应该在60多米到70多米之间。

这意味着，9幢的 高楼层冬天日照也很可能会被写字楼遮拦， 其日照条件，和低楼层差不多。 冬天日照时长，取决于南侧写字楼的面宽。

而写字楼设计一般是点式、横向楼间距较大，9幢冬天通过方位角满足日照，日照时间一般不会太短。

▲瑞府9幢冬天日照关系模拟

注：若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。

D

户型

二期开盘新增150㎡户型，均位于9#。 住宅首层架空层高约4.85米，标准层高约3.1米。

▲户型分布图

前文已经做分析，在此不再赘述。

F

价格分析

▲房源为毛坯交付

温州瑞府二期95折惠后毛坯均价约4.28万元/㎡，与首开相差不大。

其中，二期8#与一期1#户型相同、区位相似，楼栋折后均价上涨了约1781元/㎡，其中8#东边套贵约1200元/㎡、西边套贵约2300元/㎡。

▲开盘普惠95折，项目为毛坯交付

目前CBD已无宅地，剩下的选择就这么多。土豪们究竟会再持币观望，还是买定理手，让我们拭目以待。好了，今天就说到这。

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